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李宇嘉:慎防楼市回升动能不足

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2015-11-12 09:44:18  阅读:

房地产回升动能或在减缓,这是国家统计局昨日发布的前10月房地产运行数据中暴露出来的最大问题。尽管1~10月份商品房销售面积同比增长7.2%,但增幅相比1~9月下滑了0.3个百分点,这是今年以来增幅第一次下滑。更何况,这是在货币政策持续宽松、利率降到历史低位、“金九银十”刚过去的情况下出现的。

对此,国家统计局的解释是,非重点城市1~10月份销售下滑0.4%、大户型销售回落1.2个百分点,拉动全国销售下行。这意味着,占库存60%以上的三四线城市再次拖累了全国楼市回升。笔者认为,这与三四线城市“一二级联动”、“超大盘”开发,造成隐性库存较大有关。

商品住房库存连续数月减少态势,10月大增1180万平米,导致库存恶化。究其原因,首先,为迎接“金九银十”,10月份推盘量明显增加,但由于需求在“3·30”后快速释放后有透支的迹象,加上前期政策激励的边际效应弱化,主要城市新开盘去化率普遍降低。其次,2013年那一拨“高价地”项目入市,房价明显上涨,高位需求难以持续。1~10月份,商品房销售面积仅增长7.2%,但销售额却增长14.9%,二者之间的“剪刀差”在今年不断扩大,意味着房价在上涨。

今年1~10月份,全国房地产开发投资同比名义增长2.0%,增速比1~9月份回落0.6个百分点;房屋新开工面积下降13.9%,降幅扩大1.3个百分点;房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%,降幅与1~9月份持平。

在11月10日中央财经领导小组工作会议上,习总书记第一次就房地产市场做出重要指示,提出了化解库存,促进房地产平稳发展的精神。“去库存”仍将是2016年我国楼市的主题。只有库存明显消化,才能激励开发商拿地、增加新开工,房地产开发投资才能触底回升,而固定资产投资增速才能稳定。综上,笔者认为,要警惕楼市继续回升动能不足。

新一轮楼市刺激政策会接踵而至。首先,针对前期政策边际效应弱化,首套房首付成数可能会下降;其次,为落实“十三五”规划,棚改安置货币化可能会出炉,这对于短期需求增长利好;再次,针对大户型住宅消化不足,可能会取消普通住房和非普通住房在税收上的区别,降低大户型住房购置费用;最后,资产证券化(包括公积金贷款证券化)和国开行贷款支持棚户区改造将全面提速。笔者认为,即便销售回升幅度减缓,但政策和货币环境继续宽松,利率进一步降低,楼市销售回升态势不会改变。作者:李宇嘉

(作者单位:深圳市房地产研究中心)

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